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Investissement immobilier : quel intérêt revêt la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est, à l’instar de la loi Pinel et autres, un dispositif d’incitation à l’investissement dans l’immobilier locatif. Elle s’adresse aux investisseurs faisant l’acquisition de logement ancien à rénover et destiné à la location. Bien que soumis à certaines conditions, l’investissement avec la loi Denormandie a d’intéressants arguments qui séduisent plus d’un investisseur.

Investir avec la loi Denormandie : quel intérêt ?

La loi Denormandie permet à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux assez importants. Le dispositif propose une réduction d’impôt à tout investisseur faisant l’acquisition et la rénovation de logement ancien en vue de la location. Il s’agit d’une réduction d’impôt directe calculée à partir du coût total de l’investissement (prix d’achat du logement + coût des travaux de rénovation). Elle se présente comme suit :

  • 12 % du coût total du logement pour une location sur 6 ans
  • 18 % du coût total du logement pour une location sur 9 ans
  • 21 % du coût total du logement pour une location sur 12 ans

Ce bénéfice fiscal s’étale sur l’ensemble de la durée de la location. Pour exemple, un particulier achète et rénove un logement pour un coût global de 275 000 euros, puis le loue sur 6 ans. Avec la loi Denormandie, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 5 500 euros par an sur 6 ans.

Le prélèvement n’étant pas fait à la source, cette réduction d’impôt se présente comme un versement que fait le fisc en deux tranches. La première de 60 % parvient à l’investisseur en janvier et la seconde de 40 % en septembre.

Loi Denormandie : un investissement sous conditions

L’investissement avec la loi Denormandie est possible en personne physique, à travers une SCI ou une Indivision. Ces derniers cas donnent droit à une réduction proportionnelle à la part sociale de chaque associé ou membre.

Un certain nombre de détails conditionne la jouissance de l’avantage fiscal induit par ce dispositif. D’abord, l’investissement doit se faire dans l’une des 245 communes concernées par le Plan Action Cœur de Ville ou par l’Opération de revitalisation du territoire (ORT). Ensuite, les travaux de rénovation doivent constituer 25 % du coût total de l’investissement (achat + rénovation). Un plafond de 300 000 euros et 5 500 euros par m² est par contre fixé pour l’acquisition du logement. De plus, l’opération doit être réalisée entre le 27 mars 2019 et le 31 décembre 2022.

Les travaux couverts par la loi Denormandie

Seuls les travaux effectués par une entreprise certifiée RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement) peuvent bénéficier de la Denormandie. De même, ils doivent s’achever avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du logement.

Sont éligibles les travaux liés à :

  • l'optimisation de la capacité énergétique du logement (30 % pour une maison personnelle et 20 % pour une habitation collective)
  • l'isolation des murs, isolation des fenêtres, isolation des combles, remplacement du chauffage, remplacement du système d’eau chaude (obligation d’en réaliser au moins deux)
  • l'aménagement d’une nouvelle surface habitable (balcon, sous-sol, terrasse,…)

La loi Denormandie est concernée par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros. Un plafonnement existe aussi pour les loyers à pratiquer les revenus des locataires doivent se situer sous un certain seuil. Pour 2020, les loyers sont de 17,43 euros en zone A bis, 12,95 euros en zone A, 10,44 euros en zone B1 et 9,07 euros en zone B2.